每经评论员 薛晖
岁末年终 ,黑马各机构的每经房企榜单陆续发布。与前两年相比 ,热评重庆时时彩网投【Aurl:www.8233066.com】送888元今年一个突出变化是待房,有一批“黑马”房企异军突起 。企异起这些“黑马”要么是军突TOP100房企里的新面孔 ,要么在榜单上排名大幅跃升。黑马他们有个共同特点——均为央企或地方国企。每经
众所周知,热评2023年中国房地产行业深度调整 ,待房房企也经历了一轮洗牌 。企异起有些上市房企退市了 ,军突也有些民营房企债务违约,黑马重庆时时彩网投【Aurl:www.8233066.com】送888元业绩排名明显下滑。每经与之相反 ,热评一批央国房企逆势而上 ,排名跃升,成为业内“黑马”。此一降一升,自然有“同行衬托”的因素,更有国企战略调整的背景。
其实 ,房地产行业一直就有龙头央国企高居榜上,如保利发展、中海地产 、招商蛇口,这三家在近几年一直处在业绩榜的TOP10。而这些房企也是长期深耕于此 ,有深厚的人才 、管理、土地、资金优势 。而“黑马”房企则不然 ,有的企业是近几年才“入行”。
纵观“黑马”房企 ,大体分为三类 :一类属于“中建系” ,如中建壹品、中建东孚、中建智地 、中建玖合等 ,都是中国建筑下属各局的地产公司;另一类属于行业央企背景,如中国中铁、中国铁建 、电建地产,其母公司分别是铁路和电力建设龙头企业;还有一类属于地方国企,如国贸地产 、象屿地产 ,这两家地产公司的母公司均为福建国企。
正是由于“同行衬托”——由于部分民营头部房企出现债务违约,引发购房人担忧其交付能力 ,导致购买力涌向央国企房产公司 ,于是造就了一批“黑马” 。也正是由于相当一批头部民营房企现金流困难,以至于这批“黑马”房企成为各城市土拍市场的座上宾 ,为接下来的房企排位赛竞争打下基础。
然而 ,这批“黑马”崛起也存风险 ,或者说有隐忧 。
正在弯道超车的“黑马”房企普遍选择从民营房企挖人。而这些职业经理人或由于路径依赖或由于别的原因,多选择“高周转”路径。之前许多民营房企高速成长的秘诀就是“高周转”,此举可以提高资金利用效率 ,有利于企业扩张。但追求规模和速度的背后,代价也很明显——在高速发展欲望的驱动下 ,房企会被动加杠杆,从而提升了企业风险 。
与上述风险相伴的是另一种风险。
由于楼市的量价回调 ,土地市场也在退烧 。但“黑马”企业积极抢地甚至高价抢地,很可能是在土地市场上高位接盘 。如果市场不能迅速反转,则可能“算不过账” 。而新挖到的职业经理人 ,只有拿到项目才可能有施展拳脚的机会 ,才可能端稳饭碗 ,于是各级拿地块,做业绩,而对风险考虑不多。
其实 ,“黑马”房企不可能没想过风险 ,目前的市场环境远不如五六年前 ,而之所以要以身犯险 ,某种程度上也是迫不得已 。纵观上述“黑马”,许多是因为母公司业务萎缩而另谋出路。近年来,高铁 、地铁 、路桥、港口等基建大订单锐减 ,迫使建筑 、港口、铁路建设类的央企转型 ,其中一个重要相邻行业就是房地产 。这正是“黑马”房企崛起的原因和动力之一 。
从业务相关度上讲 ,建筑类公司与房地产公司是有相似之处,但后者面对的是C端客户(消费者),市场化程度更高 ,风险也更大 。这可能是部分“黑马”房企所未有预料的。
实际上 ,在这批“黑马”进入房地产之前,中冶、葛洲坝等一批央企也曾大举进军房地产,但效果不尽如人意。试想 ,如果在行业顺风顺水时都没有赚到钱 ,想在逆境中赚钱,是不是该多一点克服困难的心理准备?
总之 ,房地产业必须要洗牌,也需要“黑马”注入新的活力 。但“黑马”自身也要反思和警惕 ,不要重蹈覆辙。